通过中介买房，怎么核实房源和产权才不踩坑？

很多人通过中介买房，最怕的不是价格谈不下来，而是签完合同才发现房子有问题——产权有纠纷、房子被查封、面积对不上。中介虽然有核验义务，但最终签字的是你，钱也是你出。与其事后追责，不如在交定金之前自己动手核实一遍。下面这几件事，花不了多少时间，但能帮你避开大部分坑。

先看中介有没有核验房源，别只听口头承诺

正规中介在挂牌前应当核验房源的真实性，包括房屋权属证书、产权人身份信息等。你可以直接问经纪人：这套房子的核验编码是多少？在住建部门或当地房产交易平台的房源核验系统里能不能查到？能提供核验码的房源，至少说明产权信息经过了一次官方比对。

如果对方支支吾吾，只说“房东急卖、手续没问题”，那你就要多留个心眼。还有一种情况是房源挂在多家中介，图片和描述都差不多，但各家中介掌握的产权信息未必一致。建议把同一套房源在不同平台的挂牌信息对照一下，重点看面积、楼层、朝向、建成年代是否一致，出现明显出入就要追问原因。

产权核实要盯住三件事：人、证、状态

第一是“人”。签约时务必确认到场的是产权人本人，如果是代理人，要有经过公证的授权委托书，且授权范围包含出售和收款。夫妻共有的房子，最好双方都到场签字，或者提供另一方的书面同意，否则后续可能被认定合同效力有瑕疵。

第二是“证”。看不动产权证（或房产证）原件，核对证书编号、坐落地址、建筑面积、权利人姓名。注意证上的地址和实际看房地址是否完全一致，有些老房子门牌号经过变更，容易张冠李戴。

第三是“状态”。房子有没有抵押、有没有被查封、有没有设立居住权，这些都会影响你能不能顺利过户。抵押房不是不能买，但必须搞清楚解押的资金来源和时间安排；被查封的房子在解除查封前无法交易，千万不要抱着“先交钱再解决”的心态。这些信息可以要求中介协助查询，也可以自己在当地不动产登记中心申请查询。

面积、房龄和规划，别忽略这些“隐性差异”

建筑面积和套内面积差别可能很大，尤其是老小区和塔楼。看房时不妨自己带个卷尺，量一下主要房间的实际尺寸，和房本上的数据做个大致比对。如果差距明显，要问清楚是公摊大，还是存在违建、改建。

房龄直接影响贷款年限和额度。银行对房龄加贷款年限通常有上限要求，房龄太老可能贷不满、贷不长，甚至只能全款。签约前先让中介帮你确认这套房子在合作银行的受理范围内，别等到批贷环节才发现问题。

另外还要留意规划信息。房子是否在拆迁范围内、周边是否有已公示的重大工程、土地用途是住宅还是其他性质，这些都会影响居住体验和未来转手。可以在当地自然资源和规划部门的公开渠道查询，或要求中介提供相关说明。

签约前的最后一道关：把承诺写进合同

中介的口头承诺再好听，没写进合同都不算数。以下几项建议白纸黑字写清楚：房屋交付时间、户口迁出时间及违约责任、室内家具家电的留存清单、物业费和供暖费的结清节点、中介费的金额和支付条件。

尤其要注意中介费的支付节点。合理的做法是和网签、过户等关键环节挂钩，而不是签完居间合同就一次性付清。如果交易因产权问题无法继续，中介费怎么处理，也要提前约定。

核实房源和产权，说到底就是把主动权握在自己手里。中介是帮手，不是替你兜底的人。多看、多问、多查一步，买房这件事就能少很多后患。