中介带看的二手房，怎么查产权和抵押才不踩坑？

看中一套二手房，价格合适、户型也满意，很多人第一反应是赶紧交定金锁定。但真正容易出问题的环节，往往不在价格谈判，而在产权。产权不清、抵押未解、共有人不同意卖，任何一项都能让一笔交易卡住几个月，定金也可能扯皮。找中介看房时，别只盯着房子本身，学会自己查一遍产权，比听任何口头保证都管用。

先弄清“产权调查”到底查什么

产权调查不是看一眼房产证就完事。核心要确认四件事：一是产权人身份是否真实，房产证上的名字和身份证是否对得上；二是房屋是否单独所有，如果有共有人，必须所有共有人都同意出售；三是房子有没有抵押、查封、异议登记；四是房屋性质，是商品房、房改房还是经济适用房，不同性质上市交易的条件不一样。

这些信息大部分可以在当地不动产登记中心查到。多数城市支持产权人本人或利害关系人查询，部分城市开通了线上查询，房东授权后中介也能协助拉取。看房阶段就可以要求中介提供房屋的产权核验结果，正规中介公司一般有这一步流程。

抵押没解押的房子，风险在哪里

二手房带抵押很常见，房东贷款没还完，房子处于抵押状态。这不等于不能买，但流程上必须先解押才能过户。风险点在于：房东拿什么钱去解押。如果要求买方用首付款帮忙解押，钱一旦打过去、房东挪作他用，房子没解押、钱也追不回，这类纠纷并不少见。

相对稳妥的做法是走资金监管或“带押过户”。现在不少城市已推行带押过户，卖方不用先筹钱还贷，过户和重新抵押同步办理，买方资金走监管账户。签约前直接问中介：这套房能不能做带押过户？如果不能，解押资金从哪来、由谁监管？把答案写进合同，比口头承诺可靠。

共有人和户口，两个容易漏掉的坑

夫妻共有、父母子女共有、继承未分割的房产，都属于有共有人的情况。签约时只有一个人签字，事后其他共有人不认账，合同可能被认定无效。核实办法很直接：看房产证上的共有情况栏，要求所有产权人到场签字，实在到不了的要有经过公证的授权委托书。

户口问题同样要提前问清。原房东户口没迁走，新房主落户可能受阻，孩子上学也会受影响。签约时约定户口迁出时间和违约责任，并到派出所或通过中介核实当前户口状态。这类条款不写进去，事后很难追责。

查完产权，还要看房子的“隐性负担”

产权干净不代表房子没别的麻烦。物业费、供暖费、水电燃气有没有欠缴，维修基金是否缴齐，都会影响过户和入住。看房时可以让中介调取物业的欠费记录，签约前拿到结清证明。另外，房子是否在出租也很关键，租客享有优先购买权，租期未满还不能要求人家搬走，“买卖不破租赁”不是一句空话。

如果房子是公司产权、法拍房或者涉及遗产继承，交易流程和税费都会更复杂，普通购房者最好让中介出具完整的交易方案，必要时请专业人士看一遍合同再签字。

把核实结果落到合同里

查完一圈，信息要变成条款才有约束力。合同里至少写清：产权状况声明、共有人同意出售、抵押解押方式和时限、户口迁出时间、欠费结清责任，以及对应的违约责任和定金处理方式。中介作为居间方，有义务如实报告房屋状况，发现隐瞒可以追究其责任。

说到底，中介熟悉流程、能帮忙跑腿，但产权这件事最终要自己心里有数。看房时多问一句“产权核验做了吗”，签约前多花半天跑一趟登记中心，往往能省掉后面几个月的麻烦。买房是大事，谨慎一点不吃亏。